Strony umowy najmu apartamentu

Umowa najmu apartamentu, podobnie jak każda umowa w prawie cywilnym, zawierana jest między wynajmującym a najemcą. Wynajmujący to podmiot, który oddaje przedmiot w wynajem, natomiast najemca to ten, który go wynajmuje.

Osoby prawne i posiadające zdolność nabywania praw

Stronami umowy mogą być różne podmioty prawa cywilnego, takie jak osoby fizyczne, spółki cywilne czy spółki prawa handlowego. Istotne jest, że wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu – może mieć do niego inny tytuł prawny, na przykład użytkowanie wieczyste, posiadanie czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli po jednej stronie umowy występuje więcej podmiotów, wówczas ich sytuację prawną regulują przepisy dotyczące liczby dłużników lub wierzycieli. Ważne jest również uwzględnienie jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, ale posiadających zdolność prawną. W praktyce wynajmującym lub najemcą mogą być różne podmioty, w tym spółki osobowe, takie jak spółka jawna, partnerska, komandytowa czy komandytowo-akcyjna. Choć nie mają one osobowości prawnej, mają zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań we własnym imieniu. W przypadku spółki cywilnej wynajmującymi lub najemcami są wspólnicy. Umowy najmu w imieniu osób prawnych zawierają ich przedstawiciele, najczęściej członkowie zarządu lub prokurenci. Aby upewnić się, że dana osoba ma upoważnienie do zawarcia umowy, należy sprawdzić sposób reprezentacji spółki oraz skład zarządu w wypisie z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Dokumenty te są publiczne i dostępne do wglądu. Odpis z KRS można uzyskać w sądzie za określoną opłatą.

Pełnomocnik

Umowę najmu można również zawrzeć przez pełnomocnika. Pełnomocnik powinien posiadać odpowiednie pisemne upoważnienie, czyli oryginalny dokument pełnomocnictwa określający zakres jego uprawnień. Dokument ten nie musi mieć szczegółowej formy – wystarczy zwykłe pismo z podpisem mocodawcy. Prokura, specjalny rodzaj pełnomocnictwa, może być udzielona tylko przez przedsiębiorcę wpisanego do Krajowego Rejestru Przedsiębiorców. Prokurent ma prawo dokonywać wszystkich czynności prawnych w imieniu przedsiębiorcy, w tym zawierać umowy. Przy podpisywaniu umowy prokurent powinien przedstawić podpis KRS oraz zaznaczyć w umowie, że podpisuje ją jako prokurent.

Osoba fizyczna

Najemcą apartamentu zazwyczaj jest osoba fizyczna, która musi mieć pełną zdolność do czynności prawnych. Wszystkie powyższe zasady dotyczące wynajmującego odnoszą się również do najemcy. W imieniu najemcy może również działać pełnomocnik. Umowa najmu apartamentu, jak każda umowa cywilnoprawna, wymaga staranności i dokładności w sprawdzaniu uprawnień osób działających w imieniu podmiotów prawnych. Dzięki temu obie strony mogą być pewne, że umowa została zawarta zgodnie z prawem i zabezpiecza ich interesy.

Na podstawie:
Mirosław Górski, Obrót nieruchomościami. Najem, sprzedaż, opodatkowanie, Warszawa 2014.
Poradnik kompletny. Wynajem mieszkania, Warszawa 2009.